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    • 三四線樓市被快速降溫,未來將會走向“有價無市”
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2018-12-19  /  瀏覽:10678 次  /  

        隨著棚改貨幣化的暫停和調控向三四線城市蔓延,三四線樓市的瘋狂被快速降溫。因資本大肆進入而失去往日理智的樓市,在已經連續狂奔了兩年之后,2018年,疲憊無力的樓市已如強弩之末,發展之心有余而力不足。在連續的高壓政策及畸形的房價收入比面前,很多三四線城市陷入有價無市的怪圈。有價無市的市場下一步會怎樣?


    01

    上個月有個朋友問我,他在廣西北海投資的房子要不要出手,我勸他趕緊賣,比別人便宜點也要賣出去。趁著還有市場,先出手為強,等市場飽和時,房子再無出手機會。

    沒想到,這一天這么快就來了。據安居客數據,北海目前二手房均價6785元/平方米, 朋友的房子位置還不錯,小區內掛牌房源均價都在6500以上,而他單價只賣5500多。看房的人不少,但竟沒有一人明確表示要買。

    觀望情緒十分濃厚,比北京的霧霾還要厚。煙霧朦朧的市場里寫滿了四個大字——有價無市。

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    從安居客提供的北海二手房掛牌均價上可以明顯看出,6月份時漲幅明顯放緩,到了9月份房價已經出現了下跌轉折點。

    北海只是三四線城市的一個縮影,隨著棚改貨幣化的暫停和調控向三四線城市蔓延,三四線樓市的瘋狂被快速降溫。

    因資本大肆進入而失去往日理智的樓市,在已經連續狂奔了兩年之后,2018年,疲憊無力的樓市已如強弩之末,發展之心有余而力不足。在連續的高壓政策及畸形的房價收入比面前,很多三四線城市陷入有價無市的怪圈。

    那么,有價無市的市場下一步會怎樣?


    02

    研究資本市場運營規律,就不得不提一下股市,股市由于有著對于市場極為敏感的反應,因此成為研究經濟規律的最佳場地,而在股市里面有一個經典常用的通過操控股價來達到活力套現的套路。

    第一階段:先通過釋放利空消息等手段壓低股價,使得股民對于該支股票由失望到絕望,從而割肉出逃,股價大跌。


    第二階段:此時莊家有計劃的抄底買入股票,抬升股價。基于買漲不買跌,眾多股民開始看好這支股票,股價繼續上漲。

    第三階段:股價在眾多股民的推崇中一路高漲,終于股價實在是太高了,使得能買得起股民越來越少,部分專業投資客開始收割離場,主管部門也開始加強監管,股價開始下跌,但相對較為平穩,或小幅下跌。

    第四階段,股價終于在投資機構的大量離場下開始下跌,之后一落千丈。

    股票投資市場的殘酷性在于,不只有眾人拾柴火焰高,更有墻倒眾人推。

    在這波操控股價過程中,有兩個重點。一是信息不對等的重要性。

    信息不對等最好的案例莫過于樂視。一家看似高速發展,前景無限的互聯網公司,最后的最后,財報依然千瘡百孔。最近這半年,這樣的企業還少嗎?ofo,小藍車,甚至北京小有名氣的開發商中弘股份。無一不是利用信息不對等的把戲,給投資者上演了一出瞞天過海的障眼法。最后只留下一個無法追回的損失。

    第二個重點,便是轉折點。

    股價到達一定高度后,再進入的人少了,人們會思考,股價已經這么高了,還能再漲嗎?于是在這樣的思考下,瘋長的股市按下了暫停鍵,趕在股價下跌前,投資機構離場,只剩下眾多接盤俠在股價下跌曲線前淚流滿面。


    03

    自1998年商品房入市以來,房產市場的關注度及研究便成為熱點,這一熱便是20年。2018年,在經歷了2016-2017的連續兩年的前所未有的大漲之后,樓市徹底點燃了民眾熱情。

    據克爾瑞調查數據表明,2017年買房的人群中,非首套購房比例已經高達61%,三套及以上購房者占比高達27%,東北區域這一比例更是高達33%。也就是說,有近三成的買房人,其實手里已經至少有了2套房。在這部分房產中,剛需自住占了一部分,投資的比例也不可忽略。

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    個人認為,當房子的投資屬性大于居住屬性,在研究市場時就不能只是簡單的從供需角度進行考慮,不能簡單的根據人口和經濟發展前景來判斷房產市場。而是要參考上面提到的股市規律進行推導。

    首先就是樓市同樣存在信息不對等的情況,甚至更為嚴重。一些炒房客熱衷于期待“國家不會讓房價下跌”。而盲目信從的人忘了,經濟發展規律并不會因為期待而有本質上的改變。畢竟,現在不是計劃經濟時期了。

    從目前情況來看,政策種種跡象表明,調控大手會慢慢的將市場回歸市場化,由市場來調整供需情況。

    第二個重點便是轉折點。有價無市顯然就是房產市場的轉折點。

    前段時間一個新聞流傳很廣。安徽碭山某樓盤降價后,當地政府組織了一場約談會,停辦相關樓盤預售許可并對4家合作銀行予以處罰。

    這或許就是很多人不看好現在的三四線而又看不到降價的原因所在。

    可是,依靠政策暫時維持住新建房價并沒有下跌,這種情況能撐多久呢?

    巴菲特說:潮水退去,才能知道誰在裸泳。失去棚改支持的三四線城市,高房價背后的缺點正在逐一暴露。所以這種情況必然是不會持久的。

    有價無市的下一步,一定是價格會下跌,直到市場正常發揮調節作用,使其價格達到人們的心理預期,并且肯于積極入市時。

    所以,明年我們應該會看到,在一些有價無市的三四線城市,隨著市場自主化的加強,虛高的價格會被緩慢擠出,房價也會慢慢回歸到正常水平。那些寄望于價格不降甚至回升的,恐怕要失望了。(來源:地產情報站 原創:新一 )


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